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_房价下跌不明显 专家称楼市调控宜“软着陆”

2017-11-20 21:00

“北京、上海、深圳的实际房价高出当地均衡价格20%-30%,而以北京为例,其房价负担比是美国纽约等城市的2-3倍。” 7月12日,西班牙对外银行亚洲首席经济师斯蒂芬·施瓦茨(Stephen Schwartz)在接受本报记者采访时指出,中国房地产调控政策不宜马上退出,下半年调控将是一个“软着陆”的过程。

近日,有关“暂停三套房贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出”的传闻引发了一场楼市调控或将转向的猜测,虽然,包括住建部及银监会等相关部门已出面澄清“政策要求和标准没有任何变化”,但有关未来楼市调控的疑问仍悬在空中。

房价下跌不明显

房价被认为是此轮楼市调控“转向”的风向标。

“房价的增长来自于贷款和资产流动性的快速增长,目前这两者都开始放缓。加上采取增加首付比例和贷款利率,以及限制购买三套房等遏制投机的政策,已让成交量大幅下跌,但房价的下降并不明显。” 施瓦茨的观点十分明确。

7月12日,国家统计局发布的数据显示,虽然6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%,为16个月来首次负增长,但作为调控主战场的一线城市,环比下降的幅度却不如预期,上海、深圳、北京分别仅为1.4%、0.9%和0.4%。

对此,任志强向本报记者表示,房价肯定要降也必须再降。在任志强看来,“降房价已是一个政治问题”,在这种压力之下,房价有可能会回到去年6月份的水平,也就是说房价指数将下降四五个点。“现在才降了1个点。”

北京中原有关负责人也指出,虽然成交量节节下滑,二手房价也率先下降,通州部分小区的售价新政以后降幅已超过3成,“但目前并没有形成非常明显的新房定价下探现象。”

不仅如此,施瓦茨也提出,一线城市的真实房价远远高于其均衡房价,“这应该引起决策部门的关注。”施瓦茨提供的报告显示,除广州真实房价接近均衡房价之外,深圳、上海和北京都面临两者失衡的问题。“上海从2003年开始,北京从2007年开始,真实房价就比均衡价格高出20%-30%。深圳情况也类似。”

施瓦茨甚至评论,中国现在的房价与未来经济和收入的增长相比才算合理。言外之意,房价有透支之嫌。

西班牙对外银行向本报记者提供了一组来自亚洲发展银行2010年4月的数据显示,中国房价收入比例上升,反映出楼市过高的价格。其中,北京、上海、深圳这个比例分别为22∶3、19∶3、22∶1,而美国洛杉矶、旧金山、纽约分别为10∶0、9∶8、7∶1。“一线城市的住房可负担能力明显高出美国2-3倍。”

施瓦茨预计,一旦主要城市的房地产价格出现20%-30%的下降,政府才可能放松其紧缩性政策。

“软着陆”

既然“政策要求和标准没有任何变化”,那么,楼市调控如何继续?

任志强认为房价上涨过快的城市可以进行调控,但并不是说全国房价都要进行调整。如果按照全国的平均指数来讲,有的地区必须涨,有的必须降,“调控政策不应一刀切。”

远洋地产董事局主席李明7月13日在接受本报记者采访时也表示,新的政策不需要再出台,但旧的政策也没有必要退出。他认为,宏观经济对于房地产的过于敏感,并不利于市场的健康发展,客观地说,中国经济总量大,各地发展水平差异比较大,实行的又是政策统一的管理方式,这就决定了所有的政策都有一个滞后性,一定要让市场有一个反应时间。“什么都要看清楚了再调整,不怕慢,就怕错。”李明极力呼吁政策的稳定性。

施瓦茨分析说,近几年中国房价迅速上涨,主要受房地产贷款增长的推动,而房地产贷款则主要来自住房贷款。政府对流动性泛滥带来的后果“有所认识”,但对于宽松货币政策调整的态度“处境尴尬,难求平衡”。

西班牙对外银行新兴市场首席经济师Alicia Garcia Herrero认为,如果中国放松对房贷的控制,房价将会马上回升,因为目前市场的冷却来自于对流动性的普遍压抑,“一旦放松,资金将毫无疑问马上流入市场。”

西班牙对外银行研究报告认为,中国仍然较高的房地产价格,可能促使政府采取进一步措施以冷却市场。“近期房价下调的可能性极大,但幅度不会太大,房地产调控或将"软着陆"”。

第一太平戴维斯(Savills)北京投资部董事纪刚则预计下半年调控应该不会像上半年那么强势,持续现在这种状态的可能性大一些,“因为经济面压力不像去年那么大,更多的重点应放在调经济结构上。” 任志强则直指供应层面。“如果不从市场的供需角度去进行调控,增加供给,政策一旦松动,房价仍有反弹可能。”

楼市调控如何实现“软着陆”或才是真正的考验。

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发布时间:2017-11-20 21:00

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